Investimento estrangeiro — Brasil
O que um comprador não residente precisa considerar para uma compra em Brasil: as regras legais, o custo de fechamento e manutenção, o que o mercado retorna em termos de USD, e o cenário macro e de risco — a partir dos mesmos dados do restante do REAL NOW.
Quanto custa uma compra
Custos de fechamento como o comprador os paga, e um exemplo prático na mediana do mercado para que as porcentagens se tornem dólares.
Custos de fechamento
ITBI municipal de 2–3% (3% em São Paulo e Rio) mais escritura e registro conforme tabela estadual; um CPF é necessário para comprar.
Exemplo prático na mediana do mercado
| Preço de compra | US$155,000 |
| Custos de fechamento (5.0%) | US$7,750 |
| Tudo incluído no fechamento | US$162,750 |
| Faixa de imposto anual sobre propriedade | US$930 – US$2,325 |
| Aluguel bruto anual (aluguel mediano × 12) | US$8,400 |
| Após custos operacionais (30% regra) | US$5,880 |
| Limite de residência (US$140,000) | liberado |
Propriedade e residência
| Propriedade direta por estrangeiros | Sim |
| Propriedade urbana: sem restrições — mesmos direitos que brasileiros, apenas um CPF é necessário. Terras rurais são restritas (Lei 5.709/71: limites de área mais aprovação do INCRA), uma faixa de 150 km de fronteira é fechada para terras rurais, e lotes costeiros federais pagam uma taxa anual à União. | |
| Estrutura usual | Uma empresa brasileira pode comprar propriedade urbana livremente; terras rurais permanecem restritas sob controle estrangeiro. |
| Imposto anual sobre propriedade | IPTU · 0.6–1.5% |
| Avaliado em | valor avaliado municipal (geralmente abaixo do valor de mercado) |
| São Paulo cerca de 1,0–1,5% progressivo para residencial; Rio cerca de 0,6–1,2%. Pago anualmente ou em parcelas. | |
Rotas de residência
O que o mercado retorna, em termos de USD
Nível de preço, aluguel e rendimento da oferta pública agregada, depois as duas coisas que um comprador estrangeiro adiciona: custos operacionais e a moeda.
Nível de preço e aluguel
Apartamentos à venda (3,000+): US$1,804 por m², mediana US$130,231, rendimento bruto 6.9%.
Índice de preços de lista REAL NOW: 101.0 (+1.0% desde 2026-09, 30 zonas pareadas, sólido qualidade).
De rendimento bruto para uma visão em USD
aluguel × 12 ÷ preço
após 30% de custos operacionais
BRL vs USD, 2020–2025
cap rate + desvalorização
O BRL perdeu cerca de 1.6% ao ano em relação ao dólar entre 2020–2025; aluguéis coletados em moeda local compraram menos dólares a cada ano. Aluguéis em zonas premium são frequentemente cotados em dólares, mesmo onde a moeda flutua; verifique a moeda do contrato antes de aplicar a desvalorização.
| BRL por USD | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| média anual | 5.16 | 5.39 | 5.16 | 4.99 | 5.39 | 5.59 |
Cenário macroeconômico
Crescimento, preços, taxas e fluxos de capital do Banco Mundial e do banco central — o contexto que um credor ou fundo pediria primeiro.
Anos recentes
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Crescimento do PIB | +1.2% | -3.3% | +4.8% | +3.0% | +3.2% | +3.4% | +2.3% |
| Inflação | +3.7% | +3.2% | +8.3% | +9.3% | +4.6% | +4.4% | +5.0% |
Contexto de risco
O que dois ministérios estrangeiros dizem sobre viajar para cá e com que frequência a natureza atingiu o país na última década.
Os mercados de 8 lado a lado
Mesmas definições em cada coluna. Clique em uma linha para abrir esse país.
| País | Propriedade | Fechamento | Imposto sobre propriedade | Residência a partir de | Moeda, 5 anos | Mediana US$/m² | Rendimento bruto | Visão em USD | PIB, média de 5 anos | Hipoteca | aviso dos EUA |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 🇬🇹 Guatemala | direto | 5.0% | 0.2–0.9% | por renda | GTQ +0.5% 2020–2025 | 1,800 | 6.3% | 4.5% | 4.7% | — | Nível 3 |
| 🇸🇻 El Salvador | direto, limites | 4.5% | 0.0–0.5% | US$1,000,000 | dólar americano | 1,296 | 5.7% | 4.0% | 5.0% | 7.7% | Nível 1 |
| 🇭🇳 Honduras | direto, limites | 5.0% | 0.3–0.4% | por renda | HNL -5.3% 2020–2025 | 2,322 | — | — | 5.5% | 11.6% | Nível 3 |
| 🇨🇷 Costa Rica | direto, limites | 4.0% | 0.25–0.25% | US$150,000 | CRC +16.2% 2020–2025 | 2,107 | 6.4% | 7.5% | 5.4% | 7.8% | Nível 2 |
| 🇧🇿 Belice | direto | 10.0% | 1.0–1.5% | por renda | BZD · atrelado ao USD | 1,612 | 5.5% | 3.8% | 6.8% | 7.5% | Nível 2 |
| 🇩🇴 República Dominicana | direto | 4.5% | 0.0–1.0% | US$200,000 | DOP -8.8% 2020–2025 | 2,029 | 7.1% | 3.1% | 5.7% | 11.4% | Nível 2 |
| 🇵🇦 Panamá | direto | 3.5% | 0.0–1.0% | US$200,000 | dólar americano | 2,162 | 6.5% | 4.6% | 8.4% | 6.2% | Nível 2 |
| 🇧🇷 Brasil | direto, limites | 5.0% | 0.6–1.5% | US$140,000 | BRL -7.7% 2020–2025 | 1,529 | 6.8% | 3.1% | 3.3% | 11.3% | Nível 2 |
Como esta página é construída
Do que cada número é composto, para que você possa avaliá-lo antes de citá-lo.
| Custos de fechamento | Curada por país a partir de tabelas notariais e de autoridades fiscais, conforme o comprador as paga; compartilhada com a calculadora. · revisado 2026-07-19 |
| Regras legais | Leis de imigração e tributação conforme publicadas por cada governo; revisadas anualmente. Não é aconselhamento jurídico — toda compra ainda precisa de um advogado local. |
| Preços, aluguel, rendimento | Médias nacionais sobre a oferta pública agregada, atualizadas todas as noites; venda e aluguel nunca são misturados. O rendimento bruto vem dos benchmarks de aluguel: para cada tipo de imóvel e número de quartos, aluguel médio pedido × 12 ÷ preço médio pedido nos últimos 90 dias, listagens cruzadas removidas, depois combinadas entre segmentos. · 2026-10-25 |
| Estimativa de cap-rate | Rendimento bruto menos uma taxa fixa de 30% para vacância, impostos, manutenção e gestão — a mesma regra em todos os países e nos briefings de IA. |
| Desvalorização da moeda | Mudança anualizada no valor em USD da moeda local nos últimos 5 anos de médias anuais do Banco Mundial; zero para economias dolarizadas e atreladas. |
| Taxas e macro | Comunicados do banco central e da superintendência bancária para taxas e inflação mensal; Banco Mundial para macro anual. |
| Risco | Alertas do Departamento de Estado dos EUA e do Foreign Office do Reino Unido como publicados; ThinkHazard! (GFDRR / Banco Mundial) para os níveis de ameaça natural por município. · verificado 2026-10-25 |
Como interpretá-lo
- Custos de fechamento são o que o comprador normalmente paga; onde o vendedor arca com o imposto de transferência, ele é deixado de fora do valor do comprador.
- Medianas descrevem o país inteiro. Um apartamento na capital e um terreno na praia estão em extremos opostos da faixa; use as análises de zona antes de precificar qualquer coisa.
- A visão em USD é aritmética sobre o histórico, não uma projeção. Moedas que caíram por cinco anos podem se estabilizar, e atrelamentos podem quebrar.
- Os limites de residência são o mínimo legal; taxas de processamento, dependentes e regras de comprovação de fundos os aumentam.